第二增长曲线持续发力 新城控股物业出租及管理毛利率达72.60%

房地产行业在经历多重挑战后，随着支持政策逐步落地，市场预期向好，行业逐步回归健康发展。作为示范房企，新城控股（601155.SH）保持双轮驱动战略聚焦，在确保财务安全的前提下持续发展。

3月31日，新城控股发布2022年年度报告。报告显示，2022年新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。公司实现营业收入1154.57亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。公司整体毛利率保持稳定，为20.03%。截至报告期末，公司总资产达4579.07亿元。此外，截至报告期末，公司共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到2913.60万平方米（含合联营项目），提前锁定未来业绩。

新城控股恪守财务纪律、坚持底线思维，保持稳定安全的财务基本面。报告期内，公司继续压降有息负债，经营性现金流连续五年为正，并促进债务结构的持续优化。聚焦“有回款的销售、有归集的销售”，新城控股2022年实现回款金额1329亿元，回款率115%，回款率、归集率位于行业前列。

(资料图片仅供参考)

在保持财务安全的同时，新城控股积极响应政府“保交楼、稳民生”要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，将资源尽全力向保交付项目倾斜，2022年全年已组织交付13.1万套物业。

据悉，在开发板块，2023年新城控股将围绕“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，全力以赴完成保交付目标；在商管领域，2023年新城商业正式启动深度运营战略模式升级，回归商业本质。

商业运营总收入首超百亿，商管毛利占比提升至28.95%

2022年，新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略优势进一步奠定，商业对公司收益的贡献、商管业务占比持续提升，并贡献了稳定的现金流。

根据年报，2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%。此外，截至报告期末，吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%；实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占公司营业收入的7.99%；物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占公司总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物业出租及管理毛利率达72.60%，这一数据维持高位不仅有助于新城控股抵御行业整体毛利率下行风险，也印证了公司不断提升的商业运营实力。

自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。2022年年报显示，该比例为1.64倍。

与此同时，新城控股坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，不断扩大商业在管规模。截至3月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达145座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座，进驻全国141个城市。

在商业领域，已拥有先发规模优势和综合运营实力的新城控股依然在持续进阶。据悉，基于对当下商业地产行业格局及用户需求分析，2023年新城商业启动深度运营战略模式转型。深度运营核心是以用户思维为根本，通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，实现吾悦广场更大价值。与传统运营思路相比，深度运营致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。

随着深度运营这种具有更高效率的购物中心运营模式落地，新城商业的运营竞争力或将进一步提升。有分析指出，在2023年消费复苏的预期下，商业地产领域将迎来发展机会，公司商业运营收入增长可期。

据透露，2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

在手现金充裕，债务结构持续优化

长期以来，新城控股恪守底线，以扎实的财务基本盘抵御风险。

截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。2022年，公司整体平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点。

新城控股继续压降有息负债，债务结构进一步优化。截至2022年底，公司期末融资余额为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元。

基于安全可控的财务结构，新城控股在偿债方面坚守底线思维，根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的提前或到期偿付，向资本市场展现了公司良好信用和长远发展的信心。2022年新城控股已偿还境内外公开市场债券 127.91 亿元。

值得一提的是，作为示范房企，获得监管机构和资本市场认可的新城控股在融资端不断突破。

5月，新城控股通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据；6月2日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，也是彼时房企首笔无增信措施的美元债；9月和12月在中债增全额担保支持下，分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平；12月，公司 150 亿元中票发行正式获批，同时获得多家银行意向授信额度支持，融资渠道保持畅通。

迈入2023年，在多项利好政策支持下，房企再融资环境回暖。3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。

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